マイホームの売却
販売活動と売買契約
売りに出す
仲介業者の販売活動
媒介契約を結ぶと販売活動が始まります。購入希望者探索のために、不動産会社は物件の状況に応じて販売方法を選びます。
購入者が契約するまでの不動産会社の業務
- 各種相談
- 販売活動
- 購入希望者との契約交渉
- 売買契約書案分の作成
- 購入者への重要事項説明
- 売買契約締結の補助業務
不動産会社が行う様々な販売方法
| レインズ | レインズへの登録(売買情報の公開) |
|---|---|
| 営業 | 購入希望管理顧客へのアプローチ |
| ウェブ | 自社ホームページ・その他不動産情報サイトへの物件掲載 |
| 印刷物 | 住宅情報誌・新聞広告・新聞折込チラシ・物件エリアへの物件掲載チラシの投函 |
| イベント | オープンハウス(戸建て住宅)・オープンルーム(マンション)などのイベント実施 |
| その他 | その他オークション形式による販売など |
内覧希望者の見学
購入希望者が建物の見学を希望する時は仲介会社から事前連絡があり、日時が確定します。購入希望者に良い印象を持ってもらえるように、台所・洗面所・浴室・トイレなどの水回りは、特に気にする人が多いので丁寧に掃除しておきます。
購入意欲が高ければ高いほど、細かい部分の見学を希望しますので、押し入れの中なども整理しておきましょう。
販売状況が良くない時は
1〜2ヶ月販売活動をしても反響が少ない時は、早めに原因を分析して対策を講じる必要があります。市場流通性が低い地域内にある場合、長期戦を覚悟する必要もあります。
そうでない場合、はっきりした原因があるはずですので、物件特性の問題なのか、販売価格が高すぎるかなど、担当者といっしょに原因を分析して対策を行いましょう。
売主と買主の契約
契約交渉と売買契約
購入申込書を受け取ったら契約準備を行います。
契約成立に向けて契約条件のすり合わせを行い、売主と買主の希望条件が異なる事項については、仲介業者が公平な観点から取引の専門家としてアドバイスを行いながら調整します。
契約交渉で必要な一般的な条件
| 契約金額 | 契約する金額 |
|---|---|
| 手付金額 | 契約日に渡される手付金の金額 |
| 支払方法 | 現金・振込・預金小切手など |
| 引渡日 | 土地・建物の引渡日 |
| 契約不適合責任 | 土地・建物に欠陥などがあった場合の契約不適合責任の特約内容 |
| 付帯設備 | 設備の有無・故障や不具合の内容確認を行い付帯設備表を作成 |
| 建物の引渡条件 | 修復やリフォーム実施の有無・それらを行う場合の具体的内容 |
| その他 | 建物状況調査実施の有無・融資利用の特約確認など |
戸建て住宅の追加事項
| 売却方法 | 公簿売買・実測売買 |
|---|---|
| 外構の引渡し条件 | 現状有姿・修復工事の有無など |
| 庭石・植木など | 引き渡すもの・撤去するもの |
| その他 | 越境物・その他懸案事項などがある場合の措置方法 |
契約書にサインする前にもう一度契約内容の確認をします。通常は仲介業者が契約書を読み上げて、読み合わせにより最終確認を行います。
契約当日に新たな契約条件や変更を申し出ることのないように、早い段階で契約書の内容を確認しておくことが重要です。
書類への押印は自分で行ってください。印鑑を預けることは大変危険なことなのでしてはいけません。
売買契約後の流れ
約２ヶ月
-
約１ヶ月
- 売買契約の締結
- 確定測量など販売条件の実施
- 残置物処分の事前準備
- 残金決済までのスケジュール確認
-
約２週間
- 引っ越し・残置物処分
- 不動産の残置物確認
- 抵当権抹消手続き
- 残金決済・引渡し
契約で約束した状態で引き渡すために
引渡し準備
売買契約において売主の最大の義務は、土地・建物を契約で約束した状態で引き渡すことです。期日までに契約内容で引き渡すことが出来ない時には契約違反となり、債務不履行責任を負うことになってしまいます。
居住中の建物売却の時は、自分自身の引っ越しもありますので慌ただしくなります。引渡日間際になって慌てることがないように早め早めに準備をしましょう。
引渡し準備項目
| 土地・建物の登記済証または登記識別情報 |
代金受領と同時に買主に引渡し ※登記済証・登記識別情報を紛失している場合：司法書士による「本人確認情報」または「事前通知制度」を利用 |
|---|---|
| 抵当権等抹消書類 |
代金受領と同時に買主に引渡し ※抵当権者への返済と抹消書類の受領方法を抵当権者である金融機関などと確認しておく必要あり |
| 測量・境界標の設置 | 実測売買などで必要な場合、契約後すぐに土地家屋調査士・測量士などを手配 |
| 補修工事・リフォーム工事 | 補修工事などの約束がある場合、一定の工事期間が必要なので早めに手配 |
| 土地・建物書類 | 建築確認申請時の書類・検査済証・土地測量図など、手元にある関係書類一式を整理 |
| 不要物の処分 | 引渡日前日までに撤去・処分 |
| 付帯設備の動作確認 | 動作確認を行い、不良・故障があれば修理し、買主に報告 |
| その他 | その他契約で買主に約束している事項 |
| 登記費用 | 抵当権抹消などの登記費用を確認し、引渡日に司法書士に支払い |
| 仲介手数料 | 決済・引渡完了後に仲介業者に支払い |
売却後にすること
譲渡所得税の支払い
土地・建物の譲渡所得には所得税・住民税・復興特別税が加算されます。
譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える時には長期譲渡所得として所得税・住民税を合わせて20%、それ以外の場合は短期譲渡所得として約39%の税率で課税されます。また、譲渡益がある場合、3,000万円の特別控除と、10年を超えて所有している時には軽減税率が適用されます。
建物のように使用や経年劣化で価値が減少する資産は、取得額から減価額を引いた額が取得額になります。例えば5,000万円で購入した住宅を10年後に5,000万円で売却した場合、譲渡益0円ではないことに注意してください。
譲渡所得の計算式
