空き家ガイド[前編]

1. 特定空き家でない場合増税など規定無し
2. 管理不全空き家認定を受けると固定資産税が最大6倍

特に危険な状態と認定される「特定空き家」になる恐れがある空き家は、「管理不全空き家」に認定され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。管理不全空き家の認定基準は市町村ごとに異なります。

「管理不全空き家」の基準例

• 割れた窓を放置していたり外装材が老朽化して脱落している
• ゴミの放置がひどい
• 庭木が繁茂して越境している
• 害虫の発生原因になっている

1. 段階的な命令を経て行政代執行
2. 緊急性がある場合命令なしで行政代執行

自治体に「特定空き家」に認定されると、所有者に代わって空き家を撤去する「行政代執行」の対象になります。法改正により、緊急性がある場合は、これまでは段階的に行ってきた所有者への命令なしで代執行が出来ます。これらの費用は全額所有者に請求されます。

「特定空き家」の定義

• 倒壊など著しく保安上危険
• ゴミや異臭など衛生上有害
• 適正な管理がなく著しく景観を損なっている
• 越境や動物の影響などで生活環境を乱している

3年以内に登記しないと10万円以下の過料

1. 罰則なし
2. 知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料

所有者不明の不動産の増加問題を解決するため、不動産の相続登記が義務化さｒされ、不動産の取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科せられます。
遺産分割協議がまとまらない場合、相続人申告登記を行うと過料を免れることが出来ます。

要件に適合すると、建て替え・改築・用途変更が可能に

1. 接道義務に満たない場合建替・改築・用途変更不可
2. 条件を満たせば可能

防災や避難経路、緊急車両の通行確保のため、建築基準法では接道義務が定められています。基準に満たないことで空き家のまま放置される問題を解決するため、改正空き家法では建て替えや改築などが出来る特例や、用途変更が認められるなど、空き家の活用が進む制度が始動しています(自治体による)。

相続から3年以内の売却で最高3,000万円の控除

1. 相続した不動産の売却益が出た場合不動産譲渡所得税が負担
2. 3年以内に売却した場合最高3,000万円控除

相続した不動産の売却で利益が出ると、不動産譲渡所得税がかかり、相続税に加えて発生する税金は相続人にとって大きな負担です。
そのため、空き家の放置されるケースを防ぐために、空き家とその敷地を相続開始から3年以内に売却した場合、売却によって得た所得から最高3,000万円まで控除する特例が設けられています。
この特例を受けるためには、築年数などの条件があります。

共有者の過半数の同意で軽微な変更が可能に

1. 全員の同意が必須
2. 条件を満たせば過半数の同意でOK

屋上や敷地など、複数人で共有している土地や建物は、全員の同意がないと修繕が出来ませんでしたが、法改正により外観・構造・機能・用途が大きく変わらなければ過半数の同意で軽微な変更が出来るようになりました。
さらに相続開始から10年経つと、行方不明者の持ち分を動かせるようになりました。

維持の負担が大きい相続地を国に引き取らせる

1. 制度なし
2. 負担金20万円を納めることで国庫帰属に

相続によって維持費用が負担になっている土地を国が引き取る「相続土地国庫帰属制度」により、10年分の土地管理費相当額の負担金約20万円を納付することで、お荷物になっている土地を手放すことが出来ます。
宅地だけでなく、山林・田畑なども対象ですが、建物が建っていたり他人が使用権を持っていると対象になりません。

共有者の過半数の同意で軽微な変更が可能に

1. 相続人全員が相続放棄しても空き家の管理責任あり
2. 相続放棄した時点における占有者のみ管理責任あり

旧民法では、相続人全員が相続放棄しても空き家の管理責任から逃れることは出来ませんでしたが、法改正により、相続放棄した時点で家に住んでいるなどの、占有している人以外に管理義務が発生しなくなりました。
なお、相続放棄はすべての財産の放棄なので、注意が必要です。

• 委託者の判断にとらわれずに財産管理が出来る
• 遺言を残すことと同様の効果が得られる
• 共有管理のリスクをなくすことが出来る
• 相続発生の遺産分割協議が不要になる

• 住まいの確保など身上監護までは出来ない
• 誰も受託者になりたがらない可能性もある
• 受託者からハズレた人は不平等を感じる
• 相続税の節税効果があるわけではない